第一个奥莱REITs 首先，如愿入场和猜测底层资产

核心提示：对于第一个城市发展，奥莱如果消费REITS的先愿成功发行，无疑对振兴其股票商业资产，入场提高商业项目的和猜应用效率具有重要意义。作文/龚丽欣。测底层资产

第一批四单消费基础设施公募REITS接连获批后，奥莱很快又迎来了“新伙伴”。先愿

根据最新消息，入场华夏首创奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金于12月22日在上海证券交易所正式申报。和猜

这是测底层资产第一个以奥特莱斯为底层资产的公募REITS。

对于第一个城市发展，奥莱如果消费REITS的先愿成功发行，无疑对振兴其股票商业资产，入场提高商业项目的和猜应用效率具有重要意义。

然而，测底层资产作为第一个奥莱REITS，这个申报的第一个参考作用是什么？底层资产是什么？还是值得讨论的。

底层资产猜测。

首创城发搭上了消费REITS的“快车”。

最新消息显示，12月22日，中国首家奥特莱斯封闭基础设施证券投资基金正式在上海证券交易所申报。

根据申报信息，上述消费REIT的发行人为北京第一商业管理有限公司，基金经理为华夏基金管理有限公司。专项计划的名称是第一个奥特莱斯消费基础设施资产支持专项计划的第一阶段，专项计划经理为中信证券有限公司。

目前，奥莱消费REIT的第一个状态是“已申报”，尚未得到上海证券交易所的接受和反馈，相关基金的招股说明书也尚未披露。

然而，从发行人的第一次商业管理开始探索，不难猜测第一次消费REIT涉及的底层资产。

据观点新媒体报道，首创商业管理并非首次出现在公众视野中。

早在今年7月10日晚，首创巨大披露公告称，其济南和武汉奥特莱斯项目计划以19.86亿元的价格出售，两个项目的买方股东均为首创业务管理。

也就是说，通过上述交易，很明显，济南和武汉的奥特莱斯项目已经被纳入第一个商业管理部门，很可能被用作申报消费REIT的基础资产。

其中，济南奥特莱斯项目于2019年1月开业。项目位于济南市历城区唐冶新区，总面积约11.49万平方米，总建筑面积约11.62万平方米。该项目拥有324家零售店，租赁面积约5.16万平方米，停车位约1408个。

由于项目规模大，济南首创奥特莱斯在开业之初就被冠上了“山东最大奥特莱斯”的光环。据当时报道，开业前三天客流30万人次，营业额5000万元，创下奥特莱斯全国最佳开业成绩，开业第一年销售额近10亿元。

武汉奥特莱斯项目于2018年4月开业，位于光谷核心区，总建筑面积9.5万平方米，零售店292家，租赁面积约4.8万平方米，停车位约1267个。

数据显示，武汉项目年销售额也超过10亿元，今年1月销售额达到1.5亿元，创下开业以来单月新高。

底层资产的经营状况在很大程度上影响了公开发行REITS项目的估值和市场情绪。从目前市场猜测的两种资产来看，第一次申报也是“压箱底”的婴儿。

根据财务报告数据，营奥特莱斯共有13个项目，覆盖北京、重庆、杭州、济南、武汉、郑州、合肥、西安、南昌、昆明、南宁、昆山、湖州等城市，后续公开发行REITS扩张空间较大。

数据来源：整理企业公告和观点指数。

合规讨论。

事实上，为了谋划REITS的消费，首创城发早已是频繁的动作。

早在今年5月初，就有市场消息称，北京恒盛华兴投资管理有限公司就发布了奥特莱斯公开发行REITS项目财务顾问招标公告。通过股权透视，恒盛华星是第一家巨大有限公司的全资子公司。

7月，首创巨大将其两个项目转移到首创商业管理的名下。

然而，作为第一个以奥特莱斯为基础资产的消费REITS，该声明是否符合相关监管规定？能否为行业提供参考意义？

据了解，早在监管机构首次提出将公开发行REITS扩展到消费基础设施项目时，就确定了范围。

一是原政策权益人不能是住宅开发企业，但可以是以房地产为主营业务的企业集团的子公司。

二是优先支持百货公司、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，发行基础设施REITS，确保基本民生。

数据显示，发行人首创商业管理成立于2023年6月14日，由首创城发全资持有，注册资本2亿元，张生良为法定代表人、董事、经理，曹和竹为董事长。

前者是济南和武汉奥特莱斯的项目负责人，也是第一个巨大战略资本中心的副总经理，后者是第一个城市发展集团商业管理部的总经理。

不难猜测，这个新成立的新平台是第一个在推广公开发行REITS过程中为满足监管要求而设立的独立商业资产平台。

其次，虽然招股说明书尚未披露，但从以往的交易情况来看，第一个商业旗下有两个奥特莱斯项目，前者位于济南唐冶新区，后者位于武汉光谷新区，是近年来当地城市新区的重点发展，两个项目的开放丰富当地形式，促进新区经济繁荣具有重要意义。

此外，从以往的定义来看，社区商业、购物中心、奥特莱斯等都属于消费基础设施的范畴，从近期市场的Pre-REITS基金来看，关注的焦点也集中在这些项目上。

显然，从原股权持有人的独立性和项目的民生属性来看，第一个奥莱REIT符合监管合规。

但更重要的是，发行公开发行REITS意味着相关资产不得进行二次抵押。

为了满足这一要求，早在今年6月28日，首创巨大公告就决定在期限届满前(即2024年5月27日)终止中联首创证券-首创巨大奥特莱斯二期资产支持专项计划。

资产支持专项计划于2021年发布，规模不超过32.68亿元。设计资产包括南昌、杭州、合肥、济南。

显然，济南奥特莱斯项目的目的是从资产支持专项计划中提前终止赎回，并将其纳入新平台的首创业务管理。当时有很多观点认为，首创此举是发行消费基础设施公募REITS。

计划半年多，现在靴子终于落地了。

(责任编辑：探索)