万科首秀:中金印力消费REIT上市首日表现如何？

核心提示:上市第一天，首秀上市首日同批3家消费REITS略有下跌，中金中金印度消费REIT也不例外:开盘价3.26元，印力与认购价持平，消费上市后一路低开，表现收盘前拉回3.26元。首秀上市首日写作：

高远。中金2024年4月30日，印力中金印力消费基础设施封闭式基础设施证券投资基金在深圳证券交易所正式上市。消费

上市第一天，表现同一批次的首秀上市首日三个消费REITS均略有下降，中金印力消费REIT也不例外。中金

REIT开盘价为3.26元，印力与认购价持平，消费上市后一路低开，表现最大跌幅为2.95%。在即将收盘前的10分钟内，价格波动剧烈，价格在拉回开盘价的瞬间再次下跌，最后在收盘前再次拉回开盘价3.26元。

同日，中金印力消费REIT成交量10.18万手，成交额3284.62万元。

首批消费REIT。

中金印力消费REIT是中国首批批准的消费基础设施REITS项目之一。中金印力消费REIT总销售份额10亿元，筹集规模32.6亿元。首批资产为位于杭州的杭州西溪印象城购物中心。

上市时，中金印度消费REIT吸引了深圳地铁集团、国寿投资控股有限公司、中信证券有限公司等多家国内金融机构的参与。

万科大股东深圳地铁集团作为初始战略投资者，认购了约30%的股份，投资金额接近10亿元。这项投资创下了国内国有资产体系对消费者REITS的最大单笔投资记录。

市场参与者认为，市场值得期待消费者REITS的表现，并将其视为长期投资，以获得更好的投资回报。对于消费基础设施REITS而言，市场最关心的是其基础资产的风险控制和稳定收益能力。

在这方面，中金印度消费REIT的答案是“高质量的基础资产和优秀的管理团队将为中金印度消费REIT上市后的运营业绩提供强有力的支持。””。

根据招股说明书，中金印力消费REIT预计2023年10-12月和2024年可供分配金额分别为3601.06万元和1.7亿元，现金分配率分别为4.42%和5.21%。

底层资产。

消费REIT对投资者的吸引力源于其基础资产的优势。中金印度消费REIT的基础资产是杭州西溪印象城购物中心。西溪印象城是中国第一个生态购物中心，毗邻西溪湿地，辐射杭州大城市西余杭商务区。

该项目是城市副中心级购物中心，地上4层，地下1层。其中，第一阶段项目于2013年开始运营，汇集了沃尔玛等200多个品牌，首次进入杭州的品牌项目20多个；2018年第二阶段开始运营，新品牌81个；总建筑面积25万平方米。截至2023年9月底，目标基础设施资产估值为39.59亿元。

投资者最关心的是项目的出租率和租金。

在租赁率方面，2014-2022年，杭州西溪印象城购物中心年加权平均租赁率为98.2%，近五年加权平均租赁率约为98.1%。

截至2023年9月30日，西溪印象城整体建筑面积25万平方米，商户371家，出租率99.6%，涵盖餐饮、零售、娱乐、服务、新能源汽车等领域。目标基础设施资产租赁率已达到较高水平，呈现稳定趋势，进入运行稳定期。

自2013年开业以来，项目营业额呈上升趋势，2022年总营业额超过35亿元；2023年1月至9月营业额超过32亿元，创历史新高。

据了解，商业项目的经营收入包括固定租金收入、营业额佣金租金收入、物业管理费收入、固定促销费收入、广告收入和停车场收入。

在西溪印象城，固定租金收入占比最高，达到62.3%，为基础设施项目的经营稳定性提供了良好的支撑。

从各种业态租金收入的比例来看，2023年1-9月，西溪印象城的业态租金比例最高，达到61.8%；娱乐业的比例最低，只有4.8%；餐饮业务租金占26.6%，服务业务占6.8%。

在各业态租赁面积方面，零售业态租赁面积占54.3%，餐饮业态占24.5%，娱乐业态占12.2%，服务业态占9.1%。，租赁面积和各种业态的租金收入比例相对分散，能有效缓解单一业态市场风险对本项目的潜在影响。

租金水平方面，根据招股说明书披露，经评估机构市场调查研究，B1-L4层专卖店市场租金修正结果为25-604元/平方米/月；A楼主店市场固定租金单价为54-68元/平方米/月；次主店市场租金单价为68-125元/平方米/月。

租赁合同期限方面，截至2023年9月30日，实施租赁合同的租赁期限最长为20.7年，其中0-5(含)年租赁面积占48.00%，5(不含)至10(含)年租赁面积占16.09%，10(不含)年租赁面积占35.91%。

在客流方面，自项目开业以来，客流和交通流量呈上升趋势。2022年客流达到1500万左右；2023年1月至9月客流1579万，车流252万，比2019年1月至9月同比增长16%、21%，均创历史新高。

值得注意的是，根据招股说明书的内容，共有59个发起人印度集团持股项目，其中58个已开业项目，另一个在建项目，总建筑面积超过640万平方米，覆盖印象系列各种产品线，可作为潜在的扩张资产。

同时，从万科的角度来看，万科的物流REIT除了上市消费REIT外，还处于深圳证券交易所的查询阶段；万科长期租赁公寓REIT也在积极申报，万科也有望成为业内第一家实现三次经营REIT突破的企业。

(责任编辑：百科)